Die Wohnungsnot in München ist traditionell der Zankapfel im kommunalen Wahlkampf. Dabei setzt Rot-Grün darauf, in den Markt einzugreifen. Die Resultate sind ernüchternd.

Steht zum Großteil leer: Das städtische Gebäude in der Blumenstraße 29 (Bild: metropolico.org)
Steht zum Großteil leer: Das städtische Gebäude in der Blumenstraße 29 (Bild: metropolico.org)

Leerstand. Genauer: Wohnungsleerstand ist das Wort des Wahlkampfes in München. Während die SPD und ihr Oberbürgermeister-Kandidat Dieter Reiter verzweifelt um das Image der kompetenteren Alternative in Sachen Wohnungsnot kämpfen, zeigt sich die Inkompetenz der rot-grün geleiteten Stadtverwaltung.

Immer wieder brandet Applaus im Hofbräukeller, wenn Dieter Reiter ankündigt, was er zur Bekämpfung der Wohnungsnot als Oberbürgermeister Münchens unternehmen würde. Fast trotzig wird die Zustimmung, wenn Reiter die Heldentaten der SPD in Sachen Wohnungsbau darlegt.

Leerstand wird durch Ude seit langem ignoriert

Allein, mit dem Bau einer Wohnung ist es nicht getan. Sie muss auch bezogen werden. Und genau da entpuppt sich die Stadtverwaltung unter Oberbürgermeister Christian Ude (SPD) als äußerst inkompetent.

Über Jahre stand etwa in der Münchner Pilotystraße ein städtisches Anwesen nahezu komplett leer. Man wollte das Haus sanieren, so war zwischenzeitlich von der Stadt zu vernehmen. Ude, der lange zuvor zum Wohnungsleerstand in München einem Fernsehsender ein Interview verweigert hatte, gab sich überrascht und empört.

Nicht nur wegen bevorstehender Sanierung stehen städtische Wohnungen über lange Zeit leer. Auch nach aufwändiger Generalüberholung stand und steht etwa ein städtisches Gebäude in der Blumenstraße und damit mitten in München in unverantwortlichem Ausmaß leer.

Ende 2012 wurde metropolico auf das leerstehende Gebäude aufmerksam gemacht. Frisch saniert sollte eine Vermietung in München kein Problem sein. Allerdings: Die Vermietung ging offensichtlich sehr schleppend voran.

Städtisch bezuschusster Verein ist einer der ersten Mieter

Vermietungsstand nach einem Jahr Leerstand. Klingelschild in der Blumenstraße 29 im Januar 2014. (Bild: metropolico.o
Vermietungsstand nach einem Jahr Leerstand. Klingelschild in der Blumenstraße 29 im Januar 2014. (Bild: metropolico.org; Namen wurden unkenntlich gemacht)

Lediglich der Verein „Lesben und Transgender“ (Letra, Beratungsstelle des Lesbentelefon e.V.) zog alsbald in den Altbau in der Münchner Altstadt ein. Nur in den Räumen des durch die Stadtverwaltung bezuschussten Vereins brannte am Abend über Monate Licht. Die Vergabe der zwischen 97 und 139 Quadratmetern und damit durchaus familienfreundlichen Mietwohnungen war dagegen augenscheinlich weniger eilig. Diese Fenster blieben dunkel, die Klingelschilder ohne Namen.

Noch im Oktober 2013 wollte das Kommunalreferat keine Kenntnis vom Vermietungsstand in dem Gebäude haben. Die städtische Behörde verwies auf die ebenfalls städtische Wohnungsgesellschaft GEWOFAG. Diese wird von der früheren Büroleiterin des Oberbürgermeisters Christian Ude geleitet, der diese gegen den Widerstand der CSU durchsetzte. Die städtische Wohnungsgesellschaft behauptete auf Nachfrage: alle Wohnungen vermietet.

Das sollte sich nach weiteren Recherchen durch metropolico als unrichtig herausstellen. Aber auch in einer anderen Frage war von der GEWOFAG keine wirkliche Auskunft zu erhalten: Warum wurde angesichts der guten Versorgung Münchens mit Gewerbeflächen und der Wohnungsnot im Zuge der Generalsanierung nicht mehr Wohnraum in dem stadteigenen Gebäude geschaffen?

Ein Haus, eine Stadtverwaltung, zwei Einschätzungen zur Vermietbarkeit

Für die Entscheidung, lediglich vier Wohnungen zu schaffen und neun Gewerbeeinheiten, sei das Kommunalreferat verantwortlich, so die GEWOFAG. Doch zum Leerstand der Gewerbeeinheiten (sprich: Büros) könne man durchaus Erhellendes beitragen: Die schlechte Parkplatzsituation sei dafür verantwortlich.

Das sieht das Kommunalreferat, immerhin Auftraggeber der GEWOFAG, vollkommen anders als die Wohnungsgesellschaft der Stadt. Im Gegenteil, die gute Erschließung (mit Bus, U- und Trambahn) sei günstig für gewerbliche Mieter, so das Referat gegenüber metropolico. Mangelnder Parkraum sei kein Problem. Das ist schon deshalb interessant, da die Stadt von nicht-städtischen Bauherren, wenn sie keine Parkplätze bereit stellen, in der Innenstadt eine Stellplatzablöse verlangt, um mit diesem Geld im Stadtgebiet städtische Abstellflächen für KfZ zu schaffen. Ein Topf, der im Augenblick sehr gut gefüllt ist und die Verwaltung dem Vernehmen nach gar nicht so recht weiß, wohin mit dem Geld. Warum aber GEWOFAG und Kommunalreferat überhaupt zu so unterschiedlichen Einschätzungen bezüglich der Vermietbarkeit der Büros kam, beantwortete man metropolico nicht.

Den Vorwurf, angesichts der Wohnungsnot in München zu wenig Wohnraum geschaffen zu haben, lässt das Kommunalreferat nicht gelten. 480 qm Wohnraum seien in der Blumenstraße neu geschaffen worden.

Auf Nachfrage räumt man ein, dass die Blumenstraße 29 schon einmal ein Wohnhaus gewesen sei. Aber nachdem dies vor 50 Jahren der Nutzung durch städtische Behörden zugeführt worden sei, sei es berechtigt, in Bezug auf den somit wiederhergestellten Wohnraum von „Schaffung“ zu sprechen.

Umwandlungen in Wohnraum unverhältnismäßig schwer

Allerdings ist es tatsächlich eine Umwandlung. Zumindest wird es als solche bezeichnet, wenn Private aus Gewerberäumen Wohnungen machen oder dies vielmehr möchten. Auch hier ist die Stadtverwaltung wie bei den eigenen Immobilien eher zögerlich. Soweit der Immobilienmarkt auf Leerstand im gewerblichen Bereich durch Umwandlung in Wohnungen reagieren möchte, lauern auf Wandlungsfreudige böse Überraschungen. Die Stadt legt den Vermietungswilligen im Baugenehmigungsverfahren viele Steine in den Weg.

Die Vorschriften sind nur schwer kalkulierbar, der Verwaltungsweg lang  – und kostspielig. Doch die Stadt München hätte die Möglichkeit, mit Bebauungsplänen den Rechtsrahmen zu schaffen, der einen höheren Grad an Wohnungsbau und damit auch an Umwidmung von Gewerbe- in Wohnimmobilien zulässt. Angeblich fehlt der größten Kommunalverwaltung Deutschlands dafür jedoch die Verwaltungskraft.

Daher stellt jede neue oder auch rückgewandelte Wohnung eine willkommene Entlastung des Wohnungsmarktes dar, wenn er im Falle der Blumenstraße 29 auch deutlich höher hätte ausfallen können als dies mit lediglich vier Wohnungen der Fall war. Jedoch: Die letzte dieser Wohnung stand komplett saniert und bezugsfertig über ein Jahr leer, was die Behörde nur sehr zögerlich einräumte.

„Kurzfristig vermietet“ bedeutet über ein Jahr  Leerstand

Das Kommunalreferat sah aber das Positive: „Derzeit” werde der leer stehende Wohnraum vermietet. Was bedeutet aber „derzeit”? Die Stadtverwaltung stellte aufgrund der neuerlichen Nachfrage am 22. Januar klar, was sie darunter versteht: Die Bonität des potentiellen Mieters sei geprüft. Der Vertrag werde vorbereitet. „Derzeit” ist offensichtlich ein sehr dehnbarer Begriff, wenn es um die Vermietung von Wohnungen im städtischen Besitz geht. Denn mit Stand vom Dezember 2012, also vor weit mehr als einem Jahr, hatte das Kommunalreferat schon einmal behauptet, die Vermietung der Wohnungen in der Blumenstraße 29 würde laufen. So jedenfalls in einer Anlage zu einer Beschlussvorlage für den Münchner Stadtrat.

In der Sitzung des Stadtrates am 21. Februar 2013 wurde den Stadträten zudem mitgeteilt, mit Stand vom Dezember 2012 seien die Baumaßnahmen im Rahmen der Generalsanierung in der Blumenstraße 29 nahezu abgeschlossen. Über die zu erwartende Dauer des Leerstandes wurden die Kommunalpolitiker auch gleich informiert: „Die Verwalterin GEWOFAG hat die Neuvermietung bereits eingeleitet, so dass der Leerstand in diesem Anwesen kurzfristig beendet sein wird“, heißt es in der Beschlussvorlage. Mit über einem Jahr wird der Leerstand in der Blumenstraße wohl kaum als  kurzfristig bezeichnet  werden können.

Städtische Wohnungen für den hochpreisigen Münchner Wohnungsmarkt

Gibt sich immer mieterfreundlich und lässt luxussanierte städtische Wohnungen leer stehen: Christian Ude (SPD) am Tag der Daseinsvorsorge 2013, an dem städtische Unternehmen ihre Leistungfähigkeit darstellten. (Bild: metropolico.org)
Gibt sich immer mieterfreundlich und lässt luxussanierte städtische Wohnungen leer stehen: Christian Ude (SPD) am Tag der Daseinsvorsorge 2013, an dem städtische Unternehmen ihre Leistungfähigkeit darstellten. (Bild: metropolico.org)

Leerstand führt automatisch auch zu einer Verknappung des Angebots und damit zu einem Preisanstieg. Dennoch sind sich rot-grün im Stadtrat einig, dass es für den Wohnungsmarkt besser ist, wenn die Verwaltung einen möglichst großen Anteil des Wohnungsmarktes in der wenig  rührigen Hand der Verwaltung hält.

Doch auch eine schnelle Vermietung hätte sozial schwachen Mietern, die angeblich durch die  städtische Eigentümerin profitierten, nichts genutzt. Die Mieten in dem städtischen sanierten Altbau mit hohen Räumen gegenüber dem Planungsreferat werden in einer der teuersten Städten Deutschlands nach ortsüblichen Marktpreisen vergeben. Ein Umstand, der den rein finanziellen Schaden, der durch den Leerstand entstanden ist, empfindlich erhöhen dürfte. Eine soziale Bindung der Wohnungen kam aufgrund der großzügigen Schnitte der zwischen 97 und 139 Quadratmeter großen Wohnungen nicht in Betracht, so das Kommunalreferat. Ein Umbau in sozial gebundene Wohnungen kam wegen des „hohen Kostenaufwands ohne vergleichbaren Wohnwertzuwachs“ für die städtischen Wohnungsverwalter nicht in Frage.

Städtische Wohnung sozial verwalten – für 200.000 Euro im Jahr

Dass durch die Verwaltung des städtischen Wohnraumes auch durchaus lukrative Posten der rot-grünen Mehrheit und dem ihr nahestehendem Personal zur Verfügung stehen, wird bei aller Diskussion um die „soziale Gerechtigkeit“ leider allzu oft und allzu schnell vergessen. Gordona Sommer jedenfalls dürfe sich über diese Form der sozialen Gerechtigkeit zumindest freuen: Sie erhält 200.000 Euro im Jahr und rangiert damit laut Erhebung der Technischen Universität München auf Platz 16 der bestverdienenden Münchner. Zuvor hatte sie ihre Qualifikation ausreichend bewiesen, jedenfalls nach Ansicht des Oberbürgermeisters Christian Ude (SPD). Denn Sommer war dessen Büroleiterin. Wirklich besser scheint es unter der Ägide Sommers in der städtischen Wohnungsbaugesellschaft nicht zu laufen. Nach wie vor ist man uneffektiv.

Wenig effektiv verwaltet die Stadt München auch ihre Grundstücke. Kein Wunder, weiß das zuständige  Kommunalreferat noch nicht einmal, welcher Grund und Boden sich im Eigentum der Stadt befindet und welcher in Privatbesitz ist (metropolico berichtete).

Doch trotz der vielfach bewiesenen Unfähigkeit in der Wohnungs- und Grundstücksverwaltung steht insbesondere für SPD und Grüne fest: Die Stadt sorgt mit ihren niedrigen Mieten für soziale Gerechtigkeit. Ob allerdings Wohnungen mit bis zu 139 Quadratmetern Größe zu marktüblichen Preisen das soziale Gleichgewicht herstellen, dürfte fraglich bleiben. Besonders, wenn diese leer stehen. (BS, CJ)